Неустойка с застройщика

Содержание

Взыскание неустойки с застройщика — самостоятельно или при помощи юриста?

Приобретая квартиру в строящемся жилом здании, каждый человек рассчитывает, что строители сдадут ее точно в срок или же немного раньше. Дело в том, что люди стремятся с приобретением квартиры решить свои проблемы с жильем. К сожалению, далеко не все строительные компании выполняют принятые на себя обязательства своевременно.

Неустойка с застройщика

Если принимать во внимание Гражданский кодекс страны, то у стороны, которая потерпела определенные ущемления в своих правах, имеются все основания взыскать неустойку, которая по своей сути представляет собой штрафную санкцию.

Еще одним законом, который официально называется «Об участии в долевом строительстве», предусмотрены платежи такого рода как для физических, так и для юридических лиц. При этом общее время рассчитывается на следующий день, месяц или квартал, наступающий после окончания срока сдачи объекта.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за просрочку квартиры самому?

При самостоятельной работе, связанной с выплатой неустойки, застройщику предъявляют требования, где должна быть указана окончательная сумма. Причем она рассчитывается, исходя из даты приемки. Претензию можно выдвигать как до этого момента, так и после него.

Какой-либо специальной формы для формулировки требования о взыскании неустойки не существует, поэтому ее разрешается составлять полностью в произвольной форме.

В данной бумаге необходимо обязательно прописать сНеустойка с застройщикаумму неустойки вместе с произведенным подсчетом, высказать претензию, на основании которой эта неустойка должна быть выплачена.

Кроме того, необходимо указать точный срок, который отводится строительной компании на рассмотрение данной претензии.

Чтобы подтвердить свои расчеты, можно приложить к данному документу копию акта приемки и подписанного со строительной компанией договора.

Весь этот комплект отправляется застройщику по почте, или же можно отправиться в компанию лично, чтобы передать требование в офис, где обязаны поставить отметку относительно принятия претензии.

Вариантов развития ситуации два:

  1. Компания-застройщик согласится с обоснованной претензией и на добровольной основе выплатит неустойку в полном объеме;
  2. Застройщик решит отказаться или же потянуть время.

Во втором случае лучше всего отправляться в суд. В последние несколько лет судебная практика, связанная с вопросами, касающаяся выплат неустоек, склоняется в именно в пользу граждан. В связи с этим, возможностей положительно решить такой вопрос довольно много.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

Федеральный закон «О долевом участии в строительстве» предусматривает, что если сторона не исполняет или исполняет не слишком качественно принятые на себя обязательства, то она обязана выплатить противоположной стороне штрафы, пени и прочие платежи, представляющие собой неустойку.

Кроме того, компания будет обязана возместить ряд других убытков, которые были причинены другой стороне помимо неустойки.

К убыткам, которые могут быть зачтены в данном случае, относятся следующие моменты:

  1. Расходы дольщика, которые он понес при найме жилой площади. При своевременной сдаче застройщиком квартиры в пользование подобных расходов возникнуть было не должно;
  2. Разного рода моральный ущерб, если его удастся доказать.

Для подтверждения подобных моментов необходимо будет предоставить квитанции из банка, когда деньги переводились на счет арендодателя квартиры, когда осуществлялись коммунальные платежи и так далее.

Участник долевого строительства может также обратиться к закону «О защите прав потребителей», где сказано, что он имеет право на получение с компании-застройщика штрафа, размер которого будет равен максимум половины стоимости неустойки.

Если факт нарушения потребительских прав будет доказан в судебном порядке, то это станет серьезным основанием для взыскания с предприятия морального ущерба.

Человек, вложивший в строительство квартиры свои средства, но при этом не получивший жилплощадь в установленные сроки, имеет право на компенсацию не только неустойки, но и различных других моментов:

  1. Расходы, которые ему пришлось или придется понести для того, чтобы его нарушенные права восстановились в полном объеме;
  2. Если его имущество оказалось поврежденным или утраченным;
  3. В случае, если он мог получить доходы вследствие гражданского оборота, происходящего на стандартных условиях, причем такая ситуация могла развиваться при соблюдении всех его прав – так называемая упущенная выгода.

Однако одних заявлений, неважно письменных или устных, в данном случае будет недостаточно. Гражданину, предъявляющему судебный иск к строительной компании, придется все эти моменты доказывать в документальном порядке.

В частности, если человек, выдвигающий претензию, является индивидуальным предпринимателем и собирался сдавать данную жилплощадь в аренду, то ему нужно будет высчитывать величину компенсации, принимая во внимание средний показатель по населенному пункту.

Схема расчета неустойки высчитывается довольно-таки просто: за каждый день просрочки компания будет должна отдать юридическому лицу сумму, складывающуюся из стоимости квартиры умноженной на 1/300 часть ставки рефинансирования центрального банка на тот день, когда должно было быть исполнено обязательство.

Если же приобретателем квартиры является физическое лицо, то застройщик должен будет выплатить сумму вдвое большую, то есть берется 1/150 часть от ставки рефинансирования. Как уже говорилось выше, можно будет воспользоваться и другими нормативными актами, которые позволят гражданину или юридическому лицу получить от застройщика большую сумму денег.

Когда составляется судебный иск, в нем следует указать сразу полный объем требований, которые так или иначе предъявляются к компании-застройщику, которая сорвала сроки ввода здания или квартиры в эксплуатацию.

Однако грамотно составленный иск должен кроме требований содержать в себе следующую информацию:

  • Местоположение судебного органа;
  • Все данные человека, подающего исковое заявление, в том числе адрес проживания – как по прописке, так и фактический, если они не совпадают;
  • Сведения относительно ответчика – название компании, ее юридический и фактический адрес;
  • Описание нарушений гражданских прав человека и те требования, которые он выдвигает к ответчику;
  • Как с точки зрения закона обосновываются все выдвигаемые требования;
  • Документы, подтверждающие все указанные в иске факты;
  • Общая стоимость иска, как целая сумма, так и составляющие, из которых она должна складываться, причем это делают с пояснениями.

К иску следует присовокупить такие оригинальные документы, как правоустанавливающие бумаги, чеки, подтверждающие проведение оплаты долевых взносов, разного рода государственных пошлин. Если застройщик ответил на выдвинутую ему претензию, то необходимо приложить к этому иску и такую бумагу.

Доказывать свою правоту при проведении гражданского разбНеустойка с застройщикаирательства нужно будет истцу. В связи с этим лучше всего привлечь на свою сторону профессионального юриста, желательно, чтобы он специализировался на проведении сделок с недвижимостью.

Если же неустойка, предъявляемая истцом, слишком велика и превышает соразмерность убытков, которые он понес, то судебная инстанция имеет полное право снизить данную сумму.

В процессе разбирательства суд должен учитывать – стремится ли ответчик выполнить все взятые на себя по данному договору обязательства.

В связи с тем, что в большинстве случаев на кону будут стоять довольно приличные суммы денег, можно не сомневаться в том, что интересы предприятия-застройщика в суде будет представлять опытный и очень надежный адвокат, поэтому желательно предварительно тоже позаботиться о поиске специалиста.

Если еще есть вероятность заставить застройщика выплатить неустойку в полном объеме, не дожидаясь судебного разбирательства, то нужно направить ему претензию. Выше уже говорилось, как правильно это сделать – воспользоваться услугой отправки заказного письма на почте или же лично явиться в офис предприятия, где эту претензию должны будут официально зарегистрировать.

При отсутствии уверенности в том, выплатит ли застройщик указанную сумму или нет, лучше всего приходить в компанию самому, так как они будут обязаны поставить отметку о получении данной претензии. В дальнейшем это может здорово помочь в рамках судебного разбирательства.

Сначала подготавливают официальную претензию относительно неустойки. Там обязательно нужно прописать сумму и порядок ее расчета. Сюда же включают все убытки, которые дольщик понес в этом случае. На последнем этапе этот пакет документов отправляют застройщику. Следует отметить, что в этом случае не следует использовать оригиналы бумаг – вместо них наиболее подходящими будут ксерокопии.

Как уже упоминалось, дольщик сам устанавливает срок, в течение которого застройщик должен принять решение о возвращении денег. Обычно в среднем берут месяц, однако некоторые люди готовы дать компании два, а то и три месяца.

После того, как все документы, необходимые для подачи иска, будут собраны, необходимы обратиться в судебную инстанцию либо по месту своей прописки, либо по месту регистрации строительной компании, к которой данный иск выставляется.

В судебном слушании лучше принимать участие лично вместе со своим официальным представителем.

После его окончания, истцу и ответчику будет выдан исполнительныНеустойка с застройщикай лист, где будут находиться следующие сведения:

  • Судебное решение, касающееся данного производства;
  • Сроки, в течение которых их можно обжаловать, если это возможно сделать;
  • Общая сумма, которая подлежит выплате в случае, если судебный иск был удовлетворен.

Моральный ущерб строительная компания в досудебном порядке вряд ли согласиться возмещать, поэтому данный момент решается исключительно во время судебного слушания. Этот пункт также нужно будет подтверждать документально, однако суд все равно будет иметь полное право отклонить данную выплату.

Как видно из статьи, взыскать неустойку с застройщика вполне реально, причем это может делаться различными способами, каждый из которых является законным. Кроме того, даже в случае судебного разбирательства закон все равно будет на стороне дольщика, если все моменты были соблюдены и правильно оформлены.

Взыскание неустойки с застройщика (ООО "РамСтрой9quot;) по договору долевого участия в ЖК "Солнечный9quot;

Неустойка с застройщикаПолучить неустойку с застройщика ( ООО "РамСтрой") по договору долевого участия в строительстве жилья ( ЖК "Солнечный" г.Раменское) уже многим помогла работа юристов Юридической Корпорации “АМТ”. И такие обращения поступают всё чаще. Но не потому, что сроки исполнения договора застройщиками не нарушались раньше. Сами граждане стали более активными в отстаивании своих прав, тем более, что практически всё жилищное строительство финансируется за счёт дольщиков, средства которых чаще всего ограничены или взяты в ипотеку.

В каждом договоре долевого участия в строительстве предусмотрен раздел об ответственности застройщика за несвоевременную передачу жилья дольщику. Нужно отметить, что сроки исполнения договора определяет сам застройщик, а другой участник (дольщик), подписывая его, соглашается с ними. При этом, оплачивая стоимость квартиры ещё на этапе строительства, будущий новосёл вправе рассчитывать на то, что эти сроки будут выполнены. А иначе это не только моральный ущерб, но и часто материальный, когда дополнительно приходится тратиться на аренду жилья.

За каждый просроченный день неустойка определяется как 1/300 ставки ЦБ РФ от стоимости квартиры. Но, если взыскателем неустойки является гражданское лицо, то сумма удваивается и будет исчисляться как 2/300 ставки рефинансирования.

Юридически период просрочки для расчёта неустойки за неисполнение обязательств по договору долевого строительства начинается с первого дня, следующего за крайним сроком исполнения обязательства, и заканчивается моментом, когда подписывается акт приема-передачи квартиры ее владельцем.

Причём неустойка может быть востребована даже за один просроченный день. Приведём пример, как самостоятельно сделать расчет суммы неустойки:

  • *сумма взноса за жильё (стоимость квартиры) - 3 000 000 рублей;
  • *просроченный период - 4 месяца (180 дней);
  • *неустойка - две трехсотые ставки рефинансирования ЦБ РФ;
  • *на момент написания статьи ставка рефинансирования - 8,25%.

Теперь посчитаем: 3 000 000 * 180 * (2/300 * 8,25/100) = 297 000. В итоге неустойка, которую вправе востребовать дольщик, составит 297 000 рублей. Поставьте в эту формулу свои цифры, и Вы получите сумму, которую можете законно предъявить застройщику в качестве компенсации. Сумма серьёзная для наших дней и стоит за неё побороться!

Примечание: Обращаем Ваше внимание, что для периода просрочки, начинающегося с 01 января 2016 года, используется Ставка Рефинансирования, равная Ключевой Ставке Центрального Банка России, равная 11%.

Важно! Согласно законодательству, акт передачи застройщиком готового жилья дольщику может быть подписан только при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства.

Нарушение этой нормы закона со стороны недобросовестного застройщика лишает дольщика возможности на получение каких-либо компенсаций. Теперь остаётся взыскать неустойку. Это можно осуществить двумя способами:

  • Добровольная выплата застройщиком неустойки по взаимной договорённости.
  • В судебном порядке, если застройщик отказывается от выплаты неустойки или не согласен с её размером.

Неустойка с застройщика

Неустойка с застройщика

Неустойка с застройщика

Неустойка с застройщика

Неустойка с застройщика

Неустойка с застройщика

Неустойка с застройщика

Неустойка с застройщика

Добровольная выплата неустойки от застройщика (ООО "РамСтрой")

В первую очередь следует направить обращение к фирме-застройщику. И хотя такая претензия может быть составлена в свободной форме, текст необходимо не только грамотно составить, но и приложить копии всех документов, доказывающих правомерность своих притязаний.

Разумно в этом случае обратиться к специалистам, имеющим практический опыт в таких делах. Юрист не только проконсультирует, а поможет:

  • составить текст обращения (претензии) со ссылкой на законодательные нормы;
  • обозначить список необходимых документов (копия договора долевого участия, обоснованный расчёт неустойки).

В тексте стоит указать желаемый срок получения денежных средств и способ их передачи. Добросовестный застройщик может согласиться с вашим обращением и добровольно выплатить неустойку. Но если претензия останется без внимания, то придётся обращаться в суд.

Важно составить претензию в двух экземплярах, чтобы у Вас остался один экземпляр с входящим штампом и указанием даты подачи претензии. Что делать, если застройщик не принимает Вашу претензию? Тогда просто отправьте ее по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. И в суде у Вас будет дополнительный весомый аргумент, что Вы сделали всё возможное, чтобы разрешить вопрос без суда, и подчеркнёт недобросовестность застройщика.

Следует отметить, что застройщик часто сам предлагает компенсировать задержку сроков, предлагая на определённую сумму провести в квартире ремонтные отделочные работы. Иногда это справедливая альтернатива, но в большинстве случаев стоимость такой компенсации сознательно в 3-5 раз занижается застройщиком, который пользуется некомпетентностью простого обывателя. И здесь следует быть начеку.

Судебное взыскание неустойки (ЖК "Солнечный")

Сегодня судебная практика по взысканию неустойки с застройщика по долевому участию в строительстве жилья уже довольно значительна. Во многих случаях вопрос решается в пользу истца. Но не всегда это просто, поскольку у каждого застройщика в штате всегда есть своя юридическая служба, защищающая его интересы, и она запросто может воспользоваться неопытностью обычного человека в судебных баталиях.

Чтобы защищать свои права в суде на равных с ответчиком, воспользуйтесь услугами юристов Юридической Корпорации “АМТ”. Судебный процесс обычно занимает много времени и не заканчивается одним заседанием. Доверьтесь профессионалам, работа которых заключается в максимально выгодном результате для Вас.

Подобные дела всегда рассматриваются в районных судах по месту расположения объекта, застройщика или участника ДДУ.

Пакет документов, необходимых для обращения в суд должен содержать:

  • паспорт (копия);
  • исковое заявление о взыскании неустойки;
  • расчёт суммы неустойки;
  • копия договора долевого участия;
  • копия платежного документа об оплате стоимости жилья;
  • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
  • претензия к застройщику, оставшаяся без удовлетворения.

Возмещение ущерба и судебных расходов с ООО "РамСтрой"

Вступая в судебную тяжбу по взысканию неустойки с застройщика, приходится нести сопутствующие финансовые расходы (уплата госпошлины (при цене иска от 1 млн. руб.) и услуг адвоката).

Как истец, Вы вправе требовать с ответчика возмещения этих расходов, а также возмещения материального и морального вреда. Важно не просто предъявить документы, подтверждающие, например, вынужденные затраты на аренду жилья в этот период, но и убедительно преподнести их в ходе судебного заседания. И это вполне под силу опытному адвокату.

Если Вы решили самостоятельно заниматься судебным взысканием неустойки, придётся быть готовым к тому, что это дело хлопотное, требует много времени, переживаний, терпения. И если вам удастся положительно решить вопрос самостоятельно, то в награду получите бесценный опыт общения с судебными инстанциями, который может ещё не раз пригодиться. Ведь важно не только осознавать свои права, но и уметь их отстаивать.

А если Вы хотите сэкономить время и оградить себя от эмоциональных переживаний, доверьте решение вопроса профессионалам. Юристы Юридической Корпорации “АМТ” возьмут все хлопоты по судебной тяжбе с застройщиком на себя, и решат все вопросы даже без Вашего участия.

Взыскание убытков, неустойки, процентов с других застройщиков:

  • Неустойка с застройщика
  • Неустойка с застройщика
  • Неустойка с застройщика
  • Неустойка с застройщика
  • Неустойка с застройщика
  • Неустойка с застройщикаРасчет неустойки по ДДУ с 2016 года.
  • Неустойка с застройщикаЧто можно взыскать с Застройщика?
  • Неустойка с застройщикаВозможен ли взаимозачет с Застройщиком?
  • Неустойка с застройщикаС какого момента платить КУ в новостройке?
  • Неустойка с застройщикаУсловия, при которых Застройщик может отказаться от ДДУ.

Стоимость услуг юристов по взысканию долгов

Позвоните нам по телефону или закажите звонок, заполните форму обратной связи или оставьте заявку, напишите нам письмо. После этого Вы совершенно бесплатно сможете обсудить свою проблему с профессионалом по взысканию долгов и защите от взыскания и узнать реальную стоимость и срок решения поставленной задачи!

Неустойка с застройщика

Главной задачей специалистов Группы АМТ является максимально быстрое и эффективное достижение поставленных Заказчиком целей. Результат превыше всего, а эффективнее наших методов только Кольт!

Неустойка с застройщика

Почему вы должны выбрать нас?

Наша компания занимается взысканием задолженностей более 10 лет. За это время нам удалось тщательно изучить все тактики защиты имущественных интересов, используемые кредитором. Не единожды находясь по разные стороны баррикад в спорах о долгах, мы хорошо изучили методы влияния на должника и способы противоборства с кредитными организациями. Профессиональные знания и большой практический опыт позволяют нам добиваться успеха в делах законными способами.

Неустойка с застройщика

Взыскание задолженностей любых видов и размеров.

Мы работаем с долгами по алиментам на несовершеннолетних детей, невыплатами по долговым обязательствам, денежными компенсациями за причиненный ущерб, невыполненными условиями хозяйственного договора. Какова бы ни была сумма задолженности, наши юристы тщательно изучают причины сложившейся ситуации и разрабатывают план дальнейших действий по урегулированию имущественных споров.

Неустойка с застройщика

Возврат задолженности в кратчайшие сроки.

Мы заинтересованы в том, чтобы наши клиенты как можно быстрее получили свои денежные средства обратно. Небольшие долговые суммы (до 5 т. руб.) поможем вернуть через 2 – 3 недели, более крупные (10-50 т. руб.) в течение 1,5 мес. Процедура возврата долга проводится на законных основаниях без превышения полномочий и введения штрафных санкций.

Неустойка с застройщика

Профессиональная поддержка специалистов.

Мы занимаемся ведением дел «под ключ» или оказываем содействие на любой стадии. Специалисты нашей компании так же, как и вы, заинтересованы в положительном результате. Мы гарантируем внимательное отношение к каждому клиенту и оказание ему квалифицированной юридической помощи.

Неустойка с застройщика

Взыскание задолженности с юридических и физических лиц.

Мы работаем с возвратом долга в пользу государственных и финансовых учреждений в случае задержки гражданами оплаты коммунальных платежей и штрафов, нарушения кредитных обязательств и сроков внесения денежных средств за взятое в аренду помещение. Еще одним направлением нашей деятельности является урегулирование денежных споров в отношении третьих лиц.

Неустойка с застройщика

Взыскание задолженности на любой стадии и любого срока давности.

Мы занимаемся ведением дел в досудебном и судебном порядке, включая проведение переговоров, оформление претензии или представление интересов клиента в судебном органе. Вы можете обратиться к нам за помощью, если дело уже передано в суд, либо находится в стадии исполнительного производства.

Инструкция, как самостоятельно взыскать неустойку, штрафа, убытков по ДДУ с застройщика

Юридическая компания Ваш надежный юрист поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги значит не платите! Выгодно и надежно. О наших преимуществах здесь.

Стоимость наших услуг по взысканию неустойки с застройщика цена.

Перед тем как решится судится по взысканию неустойки посмотрите платежеспособность своего застройщика используя эту инструкцию. Часто судиться не имеет смысла. потому что платежеспособность застройщика оставляет желать лучшего.

Как самостоятельно сделать расчет неустойки при просрочке застройщиком сроков сдачи квартиры.

Расчет неустойки рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи квартиры. Неустойку необходимо рассчитывать от даты просрочки передачи квартиры. Т. е. если в договоре ДДУ сказано, что застройщик обязуется передать объект долевого строительства до 01.08.2016 года, то неустойку начинают рассчитывать с 02.08.2016 г. и до даты подписания акта приема-передачи, даже если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен раньше подписания вашего акта. Более подробно о том, с какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ читаем здесь.

Если у Вас договор цессии, в котором сказано, что срок завершения строительства к примеру 01.01.2015 г. Вам нужно посмотреть, что написано в договоре долевого участия. Там может быть стоять совсем другая дата. К примеру «Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в течении 1 го года с момента завершения строительства». Т.е. неустойку нужно будет считать с 02.01.2016 г. а не как у вас указанно в договоре цессии. Самостоятельный расчет можно сделать используя калькулятор неустойки (необходим для составления претензии и подачи иска в суд).

Примечание. Сомневаетесь какую дату или сумму брать за основу в расчете? Берите сумму и дату при которой получается больше неустойки. Если итоговая сумма меньше миллиона, то ни чего страшного не будет, если вы сделаете неправильный расчет. Ответчик все равно сделает контер. расчет и суд даст ту сумму которая положена по закону. Если конечная сумма неустойки получается больше 1 000 000 рублей, то необходимо будет оплачивать госпошлину и в такой ситуации все таки лучше сделать правильный расчет.

Как самостоятельно составить претензию по взысканию неустойки, штрафа, убытков по 214-ФЗ?

Чтобы получить 50% штраф в свою пользу, необходимо написать претензию в адрес застройщика. С сентября 2012 г. практика поменялась, и штраф можно взыскивать в пользу потребителя.

Будьте внимательны с адресом застройщика! Адрес застройщика указан в реквизитах договора. Но обязательно нужно перепроверить адрес на актуальность. Проверить адрес можно в выписке из ЕГРЮЛ. Для этого необходимо знать ИНН застройщика, который указан в договоре долевого участия.

Подаем претензию лично, либо по почте. Если лично, то обязательно сделайте копию. На копии застройщик должен поставить отметку о принятии. Отметка выглядит примерно так:

Главное на копии претензии застройщик должен поставить подпись, ФИО лица, подписавшего претензию, дату, штамп или печать компании. Если чего-то из перечисленного не будет, то суд может отказать в удовлетворении требования об уплате 50% штрафа. Ждать ответа от застройщика не нужно. Главное — это подать иск не раньше, как пройдут 10 дней с момента получения претезии. Позже можно — раньше нет.

Если Вы хотите подать претензию по почте, необходимо отправить ценное или заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении письма. Срок же 10 дней будет считаться не с момента отправки письма, а с момента получения.

Отследить получение письма застройщиком можно на сайте Почта России .

Пример составления описи вложения

Квитанцию и опись сохраните, они понадобится Вам для предоставления суду, чтоб подтвердить соблюдение претензионного порядка.

Как самостоятельно подготовить исковое заявление и подать иск в суд по закону о Защите прав потребителей?

Форму исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия .

В какой суд подавать иск, как его найти и как узнать реквизиты для оплаты госпошлины?

Постарайтесь подавать исковое заявление в суд по адресу регистрации Истца. Почему, читаем здесь. Неустойка возможно будет больше. Но можно и по месту нахождения ответчика (не рекомендую) или по адресу застройки.

Вообще, лучше сделать как мы, а именно, провести анализ практики тех судов, в которые у вас есть возможность подать иск. Возможно вовсе изменить подсудность на арбитражный суд или иной суд, где большая вероятность получения неустойки. Иногда суд по месту нахождения застройщика дает в разы больше неустойки, чем суд, который находится по адресу вашего проживания или пребывания, и наоборот. От правильно выбранной подсудности зависит очень многое, если не сказать — все. В одном случае вы можете 30 000 руб. получить, в другом 1 500 000 рублей (как правило в арбитражном суде), при одинаковых обстоятельствах дела. К выбору подсудности отнеситесь максимально осмотрительно.

Обращайтесь только в районный или городской суд. Как найти суд, читаем здесь. Госпошлину мы, как правило, не платим, если сумма иска не превышает 1 000 000 рублей. Если превышает, то читаем здесь. Я советую уменьшить сумму до 1 000 000 рублей и в дальнейшем сослаться на этот факт при решении судом вопроса о применении ст. 333 ГК РФ. Т.е. на судебном заседании судье необходимо сказать примерно следующее: «Уважаемый суд, при решении вопроса о снижении суммы неустойки прошу учитывать тот факт, что мы взыскиваем не всю сумму неустойки. Мы добровольно уменьшили сумму неустойки до разумных пределов и прошу учесть этот факт при применении ст. 333 ГК РФ.»

При сумме иска свыше 1 млн руб. иногда стоит подать несколько исковых заявлений за разные периоды. В совокупности итоговая сумма неустойки может быть больше, чем если заявить все в одном исковом заявлении. Тем более, вы можете за первый период подать, выбрав подсудность месту нахождения истца, а за новый период подать, к примеру, по месту нахождения ответчика.

Как узнать, кто будет ответчиком?

Ответчиком будет являться Застройщик. Но не всегда Застройщик — это то лицо, с которым вы заключили договор.

С каким бы лицом у вас не был заключен договор ДДУ– это может быть инвестиционный фонд, Пиф, Агент, квартиру обязан передать именно Застройщик, к нему и необходимо предъявить иск. Если вы сомневаетесь, кто является застройщиком, то найдите эту информацию в разрешении на строительство: название какой фирмы фигурирует, эта фирма и является застройщиком.

Кто будет Истцом.

—если покупатель по ДДУ или переуступке ДДУ один, то истец один.

—если покупателей несколько, то иск один, истцов несколько. Если у вас разные договора и соответственно разные квартиры, то объединить дело в одно скорее всего не получится, так как обстоятельства у всех разные. Участвовать могут все истцы, либо фактически один из них за себя лично и по доверенности от второго (третьего и т.д.) Можно вместо доверенности от других истцов, которые не собираются участвовать в судебном разбирательстве, написать примерно такое ходатайство о проведении судебного заседания без одного из истцов. Это нужно для того, чтобы суд не откладывал дело из-за не явки одного из истцов.

Какой размер морального вреда указывать в Исковом заявлении?

Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем. продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 20.12.1994 г. № 10 разъясняются некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда, в частности в части 2 указывается, что « …. Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями ( бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь. здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав. физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др…».

Убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 15. ГК РФ: «Лицо. право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).»

В соответствии с п. 4. Ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

— теоретически можно включить сумму аренды помещения, в которым вы жили до получения квартиры.

Придется приложить договор аренды/найма и расписку в получении денег. Если этих документов нет, то как правило, суд отказывает в этих убытках. Если даже есть указанные документы, то вам все равно нужно будет постараться обосновать и документально подтвердить, почему вы не могли проживать по адресу регистрации. Если вы нигде не зарегистрированы, то это значительно упрощает процесс доказывания.

— если квартира приобретена Вами за счет кредитных средств и кредитным договором установлена повышенная ставка по кредиту до оформления собственности, разницу между обычным процентом и повышенным тоже можно заявлять в качестве убытков.

Для обоснования любых убытков нужно предоставлять письменные доказательства.

Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика:

1. копия договора долевого участия в строительстве со всеми приложениями.

2. копия платежных документов, подтверждающих оплату по договору ДДУ.

3. копия договора переуступки (если у вас переуступка).

4. Претензия об уплате неустойки и возможных убытков. Документы, подтверждающие направление претензии Застройщику.

5. Документы, подтверждающие дополнительные убытки (договор аренды или найма жилого помещения с платежками или расписками).

6. Переписку с застройщиком, если такая имела место.

7. Исковое заявление с приложением комплекта документов, которых нет у ответчика. Например, договор аренды.

На копиях всех документов рекомендую писать: «Копия верна. Подпись, дата»

Иск не забудьте подписать.

Порядок самостоятельной подачи иска о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры застройщиком.

Иск подается в суд общей юрисдикции, в рабочее время через экспедицию. Для этого сделайте копию иска, на котором попросите специалиста, который будет принимать иск, поставить отметку о принятии. Подать иск лучше судье лично на приеме (приемные дни можно уточнить в канцелярии суда). В Москве это понедельник во второй половине дня, и четверг в первой половине дня. Придя в суд в приемный день, нужно уточнить, какой судья отвечает за ваш адрес, по которому вы подаете иск. Данную информацию можно уточнить в канцелярии или экспедиции. В обе службы обычно огромные очереди, поэтому можете самостоятельно поискать подсудность на доске информации. Там указан перечень судей и улицы, за которые отвечает тот или иной судья. Узнав судью, который будет проводить слушание Вашего дела, идите к нему на прием. Если вы первый раз подаете иск, попросите судью посмотреть иск и приложенные к иску документы на предмет правильности, чтобы потом этот же судья не оставил ваш иск без движения. Если исковое заявление составлено правильно, судья даже может сразу назначить предварительное заседание. Некоторые судьи не принимают иски через прием, но они могут посмотреть иск на предмет процессуальных ошибок. Подав иск, запишите телефон помощника судьи, который будет рассматривать ваше дело. Позвоните через 10 дней и узнайте, принят ли иск к производству. Если принят, то в назначенное время приходите на судебною подготовку. Если иск оставлен без движения, то узнайте причину по телефону или в приемные дни получите на руки определение об оставлении искового заявления без движения. В определении будут указаны обстоятельства, которые нужно устранить, чтобы иск был принят к рассмотрению. Если вам что-то не понятно, то вы всегда можете прийти на прием к судье и попросить объяснить причины оставления иска без движения. Если в указанный в определении срок вы не устраните недостатки, то вам вернут исковое заявление и вам придется все делать заново.

Процесс в первой инстанции займет в среднем 2-3 месяца. Первое заседание – собеседование сторон и подготовка к разбирательству, далее обычные заседания. Если застройщик хочет затянуть судебный процесс, то он начнет привлекать к судебному процессу различных третьих лиц по тому или иному основанию, просить суд отложить судебный процесс и т.д. и т.п. Вам нужно убеждать судью, что все эти действия направлены исключительно на затягивание судебного процесса, иначе можете очень долго судится.

Информация о датах заседаний известна на самом судебном заседании или у помощника судьи по его телефону. На сайте суда по наименованию истца и ответчика в разделе «судебное делопроизводство» тоже иногда размещают эту информацию.

Решение суда первой инстанции вынесено в Вашу пользу, что делать дальше?

После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается. Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет.

Как самостоятельно подать апелляционную жалобу на решение суда.

Если в течении 30 дней с момента оглашения решения оно не было изготовлено в окончательной форме, то рекомендуется подать краткую апелляционную жалобу, чтобы не пропустить срок. После того, как получите текст в полном объеме, подаете полную апелляционную жалобу. При этом советую постоянно звонить помощнику судьи, напоминать про себя, иначе можно ждать решения по 2-3 месяца. К апелляционной жалобе нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины в размере 100 рублей. Как узнать реквизиты для уплаты госпошлины, смотри здесь.

Все Апелляционные жалобы подаются в вышестоящий суд через суд, который вынес решение. Порядок подачи Апелляционной жалобы идентичен порядку подачи искового заявления, только Апелляционную жалобу нужно подавать исключительно через экспедицию.

После подачи апелляционной жалобы уточняйте у помощника судьи или через сайт суда, на котором иногда размещается актуальная информация о ее принятии.

В апелляционной инстанции вам не разрешат выступать более 5 минут и уж тем более не дадут зачитывать вашу апелляцию, поэтому заранее подготовьте короткую речь, в которой опишите только самые важные пункты Ваших требований и аргументов. Многие судьи очень строги, могут грубо прервать, не принимайте это на свой счет, у них большая перегруженность работой и их раздражает, когда много говорят. После Вашего процесса их ждут остальные многочисленные дела.

Если ответчик подал апелляционную жалобу на решение, что делать?

Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями. К примеру, забывают приложить государственную пошлину. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют Апеллянту возможность устранить недостатки и предоставляют время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было неповадно судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, чтобы решение суда было невозможно исполнить.

Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.

Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что Апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.

На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.

Порядок самостоятельного получения Исполнительного листа.

Апелляционный суд выносит постановление об оставлении в силе решение суда первой инстанции или об изменении решения суда. Дальше можно получать исполнительный лист. Дело, как правило, возвращается в первую инстанцию в течение 1 месяца.

Чтобы получить исполнительный лист, нужно написать заявление на выдачу исполнительного листа (ИЛ ) в экспедицию суда. ИЛ готовится в среднем одну-две недели. Чтобы получить исполнительный лист побыстрей, нужно контролировать его выдачу, звонить, просить ускорить его подготовку. Получить исполнительный лист можно у помощника судьи или в канцелярии суда. О порядке получения ИЛ лучше уточнить непосредственно в суде, у помощника судьи или в канцелярии.

Наша компания предоставляет беспрецедентное предложение нашим клиентам — это оплата по факту получения вами денег. Сложно найти юридическую компанию в Москве, которая согласится работать по таким условиям. Судите сами, суд может длиться с учетом активного затягивания судебного процесса от 4-9 месяцев, также сложилась достаточно печальная статистика, что взыскание неустойки с Застройщика это не самое сложно, самое сложное потом исполнить решение (почему. читаем здесь). А у юридической компании, которая работает по принципу: «сначала сделал, потом получил за свою работу», есть еще и риск, что сам клиент, получив деньги, откажется платить за выполненную работу. Вот и не работают большинство юридических компаний по такой схеме. Слишком много рисков. Мы же доверяем своим клиентам и сначала оказываем услуги, потом Вы оплачиваете их.

Наша компания готово взять на себя все возможные риски, связанные с неисполнением решения суда и, работая с нами, Вы не рискуете ничем. С нами Вам не придется нести дополнительные расходы, связанные с апелляцией, исполнительным производством или другие, не оговоренные в договоре расходы. И наконец, Вы не рискуете тем, что может не заплатить должник. Все риски мы берем на себя. Да, мы не можем вам гарантировать, что вы на 100% получите деньги, самый большой риск — это невозможность исполнения решения. но мы гарантируем, что вы не потратите деньги на юридические услуги!

Обычно юристы берут предварительную плату за оказываемые услуги и уже не стремятся сделать свою работу хорошо и получить лучший результат. Иногда бывает так, что заплатишь юристу 45 000 рублей за суд, а суд присудит всего 50 000 рублей (вместе с судебными расходами). Почему такое бывает, читайте здесь. В итоге вы получите всего 5 000 рублей (50 000- 45 000=5 000). К тому же решение суда еще нужно постараться исполнить, ведь можно и этого не получить и остаться в минусе. При оплате по факту мы берем процент от полученной вами суммы денежных средств. а это значит, что даже если суд присудит всего 50 000 рублей, то вы гарантированно получите не менее половины от присужденной суммы. В приведенном примере 25 000 рублей не много, но учитывая, что вы не оплатили из своего кармана ни копейки и не потратили на это время, даже такой результат выглядит более привлекательно по сравнению с предоплатой системой.

Если вы договариваетесь на предоплату, то позаботьтесь, чтоб в договоре было прописано, что работа считается выполненной после получения на ваш расчетный счет присужденной денежной суммы. Юристы любят недоговаривать и в договоре прописывать, что работа считается выполненной по факту вынесения решения судом первой инстанции. Это означает, что как только суд вынесет решение, работа закончена. В итоге вы можете не получить на руки даже самого решения, вам скинут ссылку на сайт суда, а юрист считает, что отработал свои деньги. После получения решения необходимо получить еще исполнительный лист, а это тоже не простой процесс для тех, кто не имеет в этом опыта. Исполнительное производство может быть в разы сложнее и дороже, чем ведение дела в суде. Ко всему прочему Ответчик может подать апелляционную жалобу, и вам придется дополнительно оплачивать услуги юриста. Как вы знаете, всегда дороже заказывать услуги по отдельности, чем получить комплексное обслуживание. В итоге за апелляцию и за исполнительное производство вам придется дополнительно платить, и сумма ваших расходов может составить даже более 90 000 рублей. Чтобы избежать подобных ситуаций, оговаривайте в договоре все досконально. В договоре с юристом всегда должно быть четко прописано, что именно входит в стоимость юридических услуг. Если юрист не согласен описывать все свои возможные действия, укажите в договоре фразу: «Работа считается выполненной после получения на расчетный счет Клиента (то есть на ваш расчетный счет) присужденной в его (то есть в вашу) пользу денежной суммы». Таким образом пока вы не получите деньги, считается, что работа не выполнена. Но предварительная оплата не способствует качественному выполнению работы. Формально юрист выполнит свой договор, но вы не проверите, все ли было сделано должным образом. От качества проделанной юристом работы зависит размер полученной неустойки, а также, исполнение решения. Зачастую мы видим на сайте судебных приставов неисполненные решения, которые висят годами. Мы же исполняем решение значительно раньше, чем в общем порядке через службу судебных приставов. Когда решения других висят на сайте судебных приставов, наши клиенты уже тратят полученные деньги в свое удовольствие!.)

Если настоящая статья оказалась вам полезной и вы хотите отблагодарить нас, то нам будет очень приятно, если вы поделитесь ссылкой на наш сайт на каком-либо форуме, посвященному строительству дома и получения неустойки с застройщика. Таким образом, о нас узнают еще больше людей и это будет способствовать тому, что мы будем чаще выпускать бесплатные инструкции и статьи на юридическую тематику. Вы окажете неоценимую помощь в развитии нашего ресурса, потратив на благодарность не более 1-3 минут.

Советую перед подготовкой иска прочитать следующие статьи:

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ

Опубликовано: 9 января 2017 в 17:21

Подавать иск нужно как только появится первая просрочка. Чем раньше вы подадите иск тем больше у вас будет преимуществ по сравнению с другими дольщиками. Во-первых вы скорее всего больше получите неустойки, так как теоретически если задержка растянется более чем на полгода то можно дважды судится с застройщиком, а это значит что дадут больше неустойки чем если бы заявлять все одним иском. Во-вторых пока строится дом у застройщика еще есть деньги на счетах. После завершения строительства счета, как правило обнуляются и исполнить решение будет очень сложно. Об это подробней здесь. В третьих к моменту сдачи бывает что появляются лишние квадратные метры за которые нужно будет доплачивать, а высуженной неустойкой можно сделать зачет. В пятых после сдачи дома вам никто ключи не даст пока вы не подпишете доп. соглашение о переносе сроков строительства. Будете ли вы ждать пока пройдет суд по неустойки или захотите сразу получить ключи в обмен на отказ от неустойки, решать только вам.

Опубликовано: 11 января 2017 в 23:04

Здравствствуйте! Обращаюсь к Вам из г. Уфа. Пытаюсь найти у Вас на сайте информацию о том, как грамотно подобрать юриста для взыскания неустойки с Застройщика. Могли бы, пожалуйста, дать ссылку на эту тему? Если Вам более приемлемо, то можно выслать ссылку на почту: [email protected]

Опубликовано: 12 января 2017 в 10:11

Добрый день! Такой статьи у нас нет. Если кратко, то выбирайте из компаний у которых взыскание неустойки по ДДУ является основным видом деятельности. Проверяйте сколько лет сайту через этот сервис http://www.cy-pr.com. Чем больше лет, тем лучше. Там же можно посмотреть статистику посещаемости. Чем больше количество людей посещает сайт, тем более авторитетный источник. Обращайте внимание на сайты которые вы находите в естественной выдачи в топ 10. По рекламе выскакивают сайты в основном молодых компаний. Обязательно наличие большого количества решений по взысканию неустойки. Если выбирать не из юр. компаний, а юристов (фрилансеров), то пусть опять же покажет все свои решения. В решении будет фигурировать его ФИО. Чем больше решений тем лучше.

Опубликовано: 13 января 2017 в 14:17

Ситуация следующая: ДДУ составлен не правильно — в шапке один участник, а в подписи четыре (жена и дети). Регистрацию договор прошёл и собственность уже зарегистрирована.

Вопрос: претензию составлять от одного участника договора или прописывать всех четырёх

Опубликовано: 13 января 2017 в 18:38

Опубликовано: 24 января 2017 в 16:55

Подала в суд на застройщика с целью взыскать неустойку. После этого застройщик вышел на связь. После согласования суммы, юристы прислали Соглашение о досудебном урегулировании спора и Форму Отказа от иска. Подскажите, имеет ли смысл отзывать иск и подписывать досудебное соглашение? Имеет ли оно юр.силу? Если застройщик не выплатит неустойку согласованную в соглашении, я смогу повторно подать в суд только уже на основании данного соглашения? Или лучше идти на мировую непосредственно в суде?

Опубликовано: 24 января 2017 в 17:09

Если есть риск неисполнения досудебного соглашения, то лучше заключить мировое соглашение непосредственно в суде.

Опубликовано: 22 мая 2017 в 20:04

Добрый вечер! Спасибо за статью!

По договору ДДУ застройщик должен сдать отремонтированную квартиру. Просрочка почти год. Ремонт не сделан. Хочу подать на застройщика за нарушение сроков в арбитражный суд. Поскажите пжл, как понимаю, можно подать в арбитражный суд? Как в таком случае оплачивается госпошлина? Также освобождение, если сумма до 1 млн? Ну и штраф за неудовлетворение тоебований в добровольном порядке также в арбитраже взыскивается 50% от удовлетворенной суммы?

Заранее спасибо за ответ!

Опубликовано: 23 мая 2017 в 09:22

Лусине, добрый день!

В арбитражный суд могут обращаться только юридические лица и индивидуальные предприниматели. Мы можем предложить Вам заключить с нами договор цессии, про условиям которого Вы уступаете нам право требования неустойки и штрафа в размере 50% от присужденной суммы, а мы, в свою очередь, выплачиваем Вам денежные средства после поступления нам их от застройщика. Схема абсолютно прозрачная и законная. По договору цессии Вам достается большая часть выигрыша, нам, соответственно, меньшая. Все условия прописываются в договоре цессии. Госпошлина в арбитраже оплачивается в любом случае. Рассчитать ее можно здесь: http://www.msk.arbitr.ru/process/duty/calc

Если у Вас остались еще вопросы, будем рады Видеть Вас у нас в офисе на бесплатной консультации.

Консультация проводится по предварительной записи по телефону: 8 495 227-02-76.

Наш адрес: ул. Земляной Вал, д. 50Ас3, БЦ Земляной вал, 2 этаж, офис 214.

Опубликовано: 2 июня 2017 в 15:28

не могли бы вы выслать образец претензионного письма застройщику по поводу расторжения договора ДДУ, возврата суммы договора и процентов в связи с задержкой сроков сдачи объекта более чем на 2 месяца (объект еще строится) на al587(соб)mail.ru

Опубликовано: 2 июня 2017 в 15:46

Претензия составляется индивидуально по каждому ДДУ. Содержание зависит от Ваших требований к застройщику.

Более подробную информацию Вы можете получить по телефону 8 495 277 02 76.

Опубликовано: 2 июня 2017 в 15:46

С какого момента договор ДДУ считается расторгнутым при подаче претензионного письма застройщику на расторжение договора в связи с просрочкой сдачи объекта?

Если застройщик не выплачивает проценты, но например готов вернуть просто сумму договора, может ли договор считаться расторгнутым? — то есть что является признаком того, что договор расторгнут?

Опубликовано: 5 июня 2017 в 22:36

Здравствуйте! Мы пытаемся взыскать неустойку с Застройщика через суд. Дело в том, что Застройщик вывел деньги с основных счетов, но при этом данная строительная компания Застройщика является одной из принадлежащих ему компаний. Как в этом случае можно действовать? как можно доказать аффилированность его компаний, с целью того, чтобы как-то получить свои деньги?

Опубликовано: 6 июня 2017 в 10:50

Добрый день! В двух словах не объяснишь как и что нужно делать. Тут инструкция получится как небольшая книжка.

Опубликовано: 6 июня 2017 в 11:49

Здравствуйте! Мы пытаемся взыскать неустойку с Застройщика через суд. Дело в том, что Застройщик вывел деньги с основных счетов, но при этом данная строительная компания Застройщика является одной из принадлежащих ему компаний. Как в этом случае можно действовать? как можно доказать аффилированность его компаний, с целью того, чтобы как-то получить свои деньги?

Дополнение к предыдущему вопросу. Если только рассмотреть вариант требования своих средств через прокуратуру, какие действия для этого нужны?

Опубликовано: 6 июня 2017 в 16:14

Ваш вопрос принят, в скором времени мы начнем выпускать серии статей по исполнительному производству. Тема очень глобальная но актуальная.

Опубликовано: 15 июня 2017 в 16:15

Добрый день. Испытываю трудности при определении даты наступления просрочки:

1.3. Предполагаемый срок окончания строительства Объекта и получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с разрешением на строительство: до 22 октября 2016 года. Объект может быть введен в эксплуатацию досрочно.

5.1. В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса РФ срок передачи оплаченной Квартиры (оформление акта приема-передачи) определяется периодом времени и составляет 90 (девяносто) календарных дней. Начало периода определяется календарной датой, следующей за датой истечения 90 (девяноста) календарных дней с даты ввода Объекта в эксплуатацию, но не позднее 22 января 2017 года.

Как получить компенсацию с застройщика без потери процентов

Неустойка с застройщика

Любые нарушения договора, допускаемые застройщиком в период реализации долевого строительного проекта, наказуемы. Законодатель дал в руки граждан механизм воздействия на недобросовестные строительные компании – неустойку, которую они могут взыскать с нарушителей в случаях, определенных законом. Однако данный механизм срабатывает не всегда, поскольку многие граждане, в силу своего незнания юридических тонкостей, не могут взыскать неустойку с застройщика в полном объеме. Кроме того, повсеместно сложилась судебная практика по урезанию значительной части пени, рассчитанной дольщиком. Как избежать уменьшения неустойки в суде и добиться от застройщика выплаты положенной компенсации?

Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора. Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ. Согласно ГК РФ, если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена условиями договора.

В каких случаях дольщику положена неустойка

Неустойка с застройщикаВ 214 ФЗ указаны законные основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

  • просрочка передачи жилья более чем на два месяца;
  • строительство объекта, качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора;
  • нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки ЦБ от цены жилья за один день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются за весь период действия ДДУ.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей и составляет 1% от цены договора за день неисполненного обязательства.

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

  • штраф 50% от полной суммы исковых требований;
  • компенсацию морального вреда;
  • убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
  • оплату юридических услуг и судебные издержки.

Взыскание неустойки можно производить как в претензионном, так и в судебном порядке. В первом случае в строительную фирму направляется претензия с расчетом суммы неустойки, которую застройщики, как правило, игнорируют. Обычно неустойка взыскивается через суд, но и здесь не все так просто.

Неустойка с застройщикаУсловия, обязательные для снижения неустойки:

  • заявление застройщика с обоснованием причины снижения;
  • явное несоответствие размера пени последствиям, которые возникли вследствие нарушения обязательства (застройщик должен представить доказательства этого);
  • исключительный случай (доказывание этого факта также ложится на застройщика);
  • судебное решение должно содержать мотивы, по которым суд решил уменьшить пеню.
  • в неисполнении обязательства виновны обе стороны, и застройщик, и дольщик;
  • участник неумышленно повлиял на увеличение своих убытков;
  • отказ дольщика подписать приемо-передаточный акт без наличия на то законных оснований.

Верховный Суд неоднократно разъяснял, что применение 333 статьи допустимо только в самых крайних случаях, и на это должны быть очень существенные причины. В Постановлении ПВС № 7 от 24.03.2016 г. указано, что снижение пени возможно, если ее получение влечет ничем необоснованное обогащение получателя. Несмотря на это, в 90% случаев суды на 50-80% урезают заявленную неустойку, считая, что таким образом они препятствуют банкротству застройщика, который после взыскания неустойки одним дольщиком будет вынужден отвечать по искам всех участников данного проекта. На самом деле такое положение дел на руку недобросовестным строительным фирмам, привыкающим безнаказанно не исполнять своих обязательств.

Как получить компенсацию без снижения процентов

Сегодня сложилась обширная практика по взысканию пени с застройщика через Арбитражный суд, где 333 статья практически не применяется. Взыскивая компенсацию через Арбитраж, дольщик может получить гораздо большую сумму, чем при обращении в судебную инстанцию общей юрисдикции. Однако самостоятельно граждане не могут принимать участие в Арбитражном процессе, поскольку суд рассматривает только споры, возникающие между юридическими лицами: ООО и ИП.

Неустойка с застройщикаЧерез Арбитраж можно взыскать не только неустойку, но также все свои убытки, расходы и 50% штраф от всей суммы искового заявления. Однако компенсация морального вреда, которую закон относит к категории личных требований граждан, непосредственно связанных с личностью, не может быть взыскана через Арбитраж. Право ее требования не передается другим лицам. Но, как правило, ее размер редко превышает 10-15 тыс. рублей, что незначительно влияет на общую сумму иска.

Данная схема взыскания неустойки с застройщика применяется давно и успешно, и выглядит она следующим образом:

  1. Между организацией и участником заключается договор цессии, в котором указывается, кому и какое право передается, а также основания его возникновения. В документе также устанавливается цена уступки, которая обычно определяется как определенный процент от компенсации, положенной дольщику.
  2. В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании, которой было уступлено право требования пени.
  3. Далее организация составляет исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж. Срок рассмотрения подобных дел составляет от двух до трех месяцев. Еще два месяца необходимо для получения судебного решения. Далее исполнительный лист передается в банковское учреждение, в котором открыты счета застройщика.
  4. После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

Неустойка с застройщикаДольщик может передать только то право, которое у него реально существует. Если ранее участник уже заключил договор цессии с другой организацией, или самостоятельно взыскал пеню со строительной компании, значит право на получение компенсации у него отсутствует.

По общепринятому правилу, чтобы уступить свое право на неустойку, не требуется получать разрешение застройщика. Если данное требование содержится в условиях ДДУ, оно является ничтожным, дольщик может его не соблюдать. В некоторых ДДУ можно также встретить положение о запрете переуступки неустойки. Арбитражная практика показывает, что и это условие не является основанием для неудовлетворения денежного требования.

Уступать право требования неустойки можно весь период действия договора, а также после подписания приемо-передаточного акта. Срок давности по данным искам по общему правилу составляет три года. Потому дольщик может уступить требование неустойки даже через несколько лет после получения квартиры.

Если уступка происходит до подписания акта, то договор цессии регистрируется в Росреестре. После того как действие ДДУ закончилось, объект передан дольщику, можно обойтись без регистрации соглашения. С конца 2016 года суды не требуют регистрацию цессии, однако для подстраховки рекомендуется не пренебрегать подобной процедурой.

Прежде чем приступить к взысканию с застройщика неустойки, проводится комплексный анализ строительной компании, проверяется ее финансовое состояние и платежеспособность. Если в ходе проверки выясняется, что, по сути, взыскивать с застройщика нечего, т.к. он не имеет материальных средств на оплату счетов или вообще находится на грани банкротства, сделка по переуступке может не состояться, поскольку с такой компанией вряд ли кто-то будет работать.

Общество защиты прав дольщиков – организация, к которой вы можете обратиться со своими проблемами. Мы найдем конструктивное решение вашего вопроса. Взыскание неустойки через Арбитраж – одно из приоритетных направлений нашей работы. Юристы нашей организации разработают самую оптимальную для вашего случая схему получения компенсации с застройщика. По взысканию неустойки мы работаем без предоплаты. Наша оплата осуществляется только после фактического взыскания денег с застройщика. Вы можете положиться на нашу компетенцию и опыт в сфере долевого строительства. Обратиться к нам вы можете в форме обратной связи или по координатам, которые найдете в разделе «Контакты».

Обзор арбитражной практики по взысканию неустойки с застройщика

Право на получение неустойки возникает у участника долевого строительства согласно п.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (далее – ФЗ № 214).

Статья 11 ФЗ № 214 устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.

Кроме того, данное право установлено ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в которой говориться, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования — цессия) или может перейти к другому лицу на основании закона.

При этом, как указано в ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно ст. 389 ГК РФ основанием перехода права является соглашение об уступке требования (заключенное в простой письменной форме, нотариальной форме; зарегистрированное в порядке, установленном для регистрации основной сделки). В данном случае, соглашение заключается участником долевого строительства (первоначальный кредитор -цедент) и юридическим лицом / индивидуальным предпринимателем (последующий кредитор — цессионарий).

Рассмотрим основные моменты взыскания имущественных санкций в судебном порядке при цессии:

Размер неустойки за просрочку передачи участнику объекта строительства

Согласно п.2 ст.6 ФЗ № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статьей 333 ГК РФ установлено право суда уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом, Пленум Верховного Суда РФ в п. 77 Постановления от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление № 7) разъясняет, что «снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды». А в п. 75 данного Постановления говориться о том, что «при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ)».

Таким образом, снижение неустойки возможно по таким параметрам, как:

  1. по субъектному составу отношений;
  2. несоразмерность последствиям нарушения.

Как показывает арбитражная судебная практика, суды (в том числе апелляционные суды) практически в каждом конкретном случае не удовлетворяют ходатайства застройщиков об уменьшении размеров неустоек.

Так, Девятый арбитражный апелляционный суд (далее – Девятый ААС) в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[1], взыскав сумму неустойки в полном объеме, указал, что поскольку просрочка в передаче квартиры была во время, когда участником долевого строительства являлся гражданин (цедент), то и неустойка, установленная ч. 2 ст.6 ФЗ № 214, должна уплачиваться юридическому лицу (цессионарий) в двойном размере.

Таким образом, перемена кредитора с физического лица на юридическое не может являться основанием для снижения двойного размера неустойки.[2]

Оставляя решение первой инстанции в силе и отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, Десятый арбитражный апелляционный суд (далее — Десятый ААС) в своем Постановлении от 6 июля 2016 г.[3] указал, что «снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Применение статьи 333 ГК РФ является правом суда, а не обязанностью суда, рассматривающего дело по существу». Кроме того, «снижение неустойки судом возможно только в одном случае — при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. В данном конкретном случае, суд первой инстанции, оценив характер взаимоотношений, длительное неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору, учитывая размер процентной ставки начисления неустойки, период просрочки, пришел к выводу об обоснованности заявленной суммы неустойки, а также отсутствии оснований для применения статьи 333 ГК РФ».

Аналогичная позиция отражена Десятым ААС в Постановлении от 20 июня 2016 г.[4]

В указанном ранее Постановлении от 14 июня 2016 г. Девятый ААС разъяснил, что основные начала гражданского законодательства не позволяют снижать размер неустойки ниже уровня, определенного законом (п.4 ст.1 ГК РФ). В случае уменьшения неустойки Ответчик будет извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Это будет стимулировать его к дальнейшему несвоевременному исполнению своих обязательств по передаче другим участникам долевого строительства недвижимого имущества. Уменьшение неустойки ниже уровня, установленного в законе, кроме прочего, вызывает негативные макроэкономические последствия, поскольку устанавливает режим, когда не исполнять своевременно свои обязательства застройщикам выгоднее, чем действовать добросовестно. Кроме того, «установленная законом неустойка призвана в первую очередь стимулировать Ответчика на исполнение принятых на себя обязательств, а в случае их нарушения — компенсировать расходы Истца. Бездействие Ответчика, способствующее увеличению размера неустойки, не должно являться обстоятельством, снижающим его же ответственность. Неустойка как средство регулирования гражданских правоотношений в своей сущности есть способ защиты нормальных экономических отношений, побуждение участников имущественного оборота к добросовестному выполнению своих обязанностей».

Кроме того, суд указал, что «учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом».

Помимо этого, в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 г. N 17[5] содержатся некоторые критерии для установления несоразмерности в каждом конкретном случае: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.[6]

Таким образом, при решении вопроса о снижении неустойки, необходимо наличие такого факта, как явная несоразмерность размера взыскиваемой неустойки размеру/последствиям нарушения обязательства, за которое данная неустойка взыскивается. При этом, должны учитываться такие факторы, как характер взаимоотношений, длительное неисполнение должником принятых на себя обязательств по договору, размер процентной ставки начисления неустойки, период просрочки исполнения обязательств по договору, превышение суммы неустойки суммы возможных убытков и др.

Доказательства несоразмерности неустойки размеру причиненных убытков

В п. 73 Постановления № 7 Пленум Верховного Суда РФ указал, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. А в п. 74 Постановления говориться о том, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Так в Постановлении Десятого ААС от 6 июля 2016 г.[7] указано, что, в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, ответчик не представил доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения им своих обязательств. Следовательно, отсутствуют основания для ее снижения.

Аналогичная позиция отражена Десятым ААС в Постановлении от 20 июня 2016 г.[8].

А в своем Постановлении от 16 июня 2016 г.[9] Десятый ААС делает ссылку на п.3 Информационного письма № 17, в котором говориться о том, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Кроме того, суд указал, что «оснований для применения положений ст. 401 ГК РФ у суда не имеется, поскольку в сфере предпринимательской деятельности обстоятельством, освобождающим от ответственности, является лишь действие непреодолимой силы[10], юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии таких ее существенных характеристик, как чрезвычайность и непредотвратимость. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, то, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Не любой жизненный факт может быть квалифицирован как непреодолимая сила, так как обязательным признаком последней является ее чрезвычайный характер. От случая непреодолимая сила отличается тем, что в основе ее — объективная, а не субъективная непредотвратимость[11]».

Отказывая в удовлетворении апелляционных требований о снижении размера неустойки, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[12] указал, что ответчик не привел никаких доказательств того, что неустойка должна быть снижена: «Ответчик не анализирует, какие убытки могли возникнуть у участника долевого строительства (Первоначального кредитора), если ему не передавать квартиру в течение 22 месяцев. Он не представил доказательств того, что возможные убытки участника долевого строительства (Первоначального кредитора) от неисполнения Ответчиком своего обязательства значительно ниже взыскиваемой неустойки.

Вместе с тем, уменьшение неустойки позволит Ответчику получить доступ к финансированию за счет потребителей (Первоначального кредитора — более слабой стороны в споре) на нерыночных условиях. Истец представил доказательства (не опровергнутые Ответчиком) о том, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения Ответчика, выше двукратной ставки рефинансирования Банка России (выше 16,5%). Таким образом, в случае уменьшения неустойки Ответчик будет извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Это будет стимулировать его к дальнейшему несвоевременному исполнению своих обязательств по передаче другим участникам долевого строительства недвижимого имущества. Уменьшение неустойки ниже уровня, установленного в законе, кроме прочего, вызывает негативные макроэкономические последствия, поскольку устанавливает режим, когда не исполнять своевременно свои обязательства застройщикам выгоднее, чем действовать добросовестно.

Кроме того, учитывая императивные нормы РФ, а именно ст. 330 ГК РФ, Истец не обязан доказывать причинение ему убытков, в том числе возможных или предполагаемых. Данный вывод можно сделать из буквального толкования текста ст. 330 ГК РФ, так как если нет обстоятельств, подтверждающих необходимость распространительного или ограничительного толкования, следует пользоваться буквальным толкованием. Подлинная воля законодателя устанавливаться, прежде всего, на основе буквального толкования закона».

В другом Постановлении от 4 июля 2016 г.[13] Десятый ААС делает ссылку на аб.3 п.10 Решения Конституционного Суда Российской Федерации «Об утверждении обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года», вынесенного 23 апреля 2015 года, в котором говориться, что положения законодательства не допускают возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность. И отказывает в снижении размера неустойки, так как «доказательств, свидетельствующих о том, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлено»[14].

Таким образом, для снижения размера неустойки необходима доказанность его несоразмерности размеру возможных убытков лицом, ходатайствующим об уменьшении.

Передача прав требования на имущественные санкции без передачи основного долга -прав на объект по ДДУ

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 2 ст. 384 ГК РФ право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника-застройщика, Десятый ААС в своем Постановлении от 4 июля 2016 г.[15] ссылается на абз. 1 п. 21 Информационного письма № 120[16], в котором говориться о том, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.

А абз. 6 вышеуказанного пункта устанавливает, что отношения по уплате неустойки являются обязательными, следовательно, на них распространяются положения главы 24 ГК РФ. Данная глава ГК РФ не содержит запрета на перевод обязанности по уплате неустойки в отрыве от обязанности по исполнению основного долга.

Аналогичная позиция отражена Девятым ААС в Постановлении от 14 июня 2016 г.[17] При этом суд, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника, указывает на:

  • позицию ВАС РФ, отраженную в Определении от 27 февраля 2013 года[18], согласно которой: «суд, разрешая спор возникший из соглашения, которое по своему содержанию являлось аналогичным Договору цессии (уступка потребителем неустойки индивидуальному предпринимателю), установил, что «не доказано, что уступка требования об уплате неустойки нарушает установленный законом или иным нормативным актом запрет. Закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства»;
  • позицию АС МО, отраженную в Постановлении от 30 января 2015 года[19], согласно которой: «разрешая спор между Истцом и Управлением Росреестра по МО об обязательности регистрации соглашения, которое по своему содержанию являлось аналогичным Договору цессии (уступка потребителем неустойки — пени и штрафа — Истцу), установил, что «закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства, равно как и не ограничивает возможность уступки только требования об уплате договорной неустойки. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону»[20].

Таким образом, право на взыскание неустойки (денежное требование, возникшее в связи с нарушением должником срока сдачи объекта) обладает самостоятельной имущественной ценностью. Закон не содержит положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой требования выплаты неустойки без уступки основного долга (права на объект по ДДУ).

Согласно п. 1 ст. 385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Отказывая должнику в удовлетворении апелляционной жалобы, Десятый ААС в Постановлении от 4 июля 2016 г.[21] указал, что первоначальный кредитор направил в адрес должника уведомление о переходе прав к новому кредитору части своего права требовать суммы имущественных санкций по ДДУ и акт об исполнении обязательства по передаче требований.

Следовательно, должник был надлежащим образом уведомлен о переходе права требования.

Кроме того, также отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК ссылается на абз. 9 п. 14 Информационного письма N 120, который устанавливает, что «в силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ, должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования)»[22].

Таким образом, уведомить должника о смене кредитора, может как цедент, так и цессионарий. При уведомлении должника цессионарием, к уведомлению необходимо приложить документ, подтверждающий исполнение обязательств по цессии.

Взыскание с должника штрафа за неудовлетворение требования участника строительства выплатить неустойку

Согласно аб. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о ЗПП), при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Взыскав с должника вышеупомянутый штраф, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[23] указал, что данное требование цессионария является действительным, так как получено цедентом на основании договора участия в долевом строительстве и отказа должника добровольно исполнять требование о выплате неустойки.

При этом, суд сослался на позицию Верховного Суда РФ, указавшего что «предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки» (абзац 3 листа 4 определения N 8-КГ13-12, вынесенного 29 октября 2013 года)».

Кроме того, «требование этого штрафа обладает самостоятельной имущественной ценностью. Потому личность Первоначального кредитора не имеет значения для уступки этого требования — оно не связано неразрывной связью с личностью кредитора. Никакие из норм закона не содержат положений о нарушении прав и интересов Ответчика такой уступкой. Первоначальный кредитор передал Истцу действительные требования о взыскании штрафной неустойки за отказ Ответчика выполнить его денежные требования добровольно. Право требовать штрафную неустойку за отказ Ответчика выполнить денежные требования добровольно (50 процентов от суммы) возникает не в силу вынесения судом решения в пользу Первоначального кредитора, а в силу отказа должника (Ответчика) от удовлетворения его требований. Ответчик требования Первоначального кредитора добровольно не выполнил. Значит право на взыскание штрафной неустойки возникло».

Данная позиция подтверждается п. 17 Информационного письма № 120, определениями ВС РФ от 22 октября 2013 года и от 13 января 2015 года[24].

Аналогичный вывод делает Десятый ААС в Постановлении от 16 июня 2016 г.[25], ссылаясь на аб. 1 п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда РФ.

В нем говориться, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется.

Вышеуказанные позиции содержаться также в Постановлении Десятого ААС от 4 июля 2016 г. и Постановлении Девятого ААС от 30 июня 2016 г.[26]

Таким образом, в случае, если должником добровольно не исполняются требования цедента о выплате неустойки, то цессионарий имеет право на взыскание штрафа, размер которого — пятьдесят процентов от требуемой суммы. При этом, необходимо наличие отказа должника добровольно выплатить неустойку после получения им от цедента предсудебного требования о ее выплате. Только тогда, у цессионария возникает право на штраф.

Переход прав от цедента к цессионарию на возмещение морального вреда

Ст. 383 ГК РФ устанавливает, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Таким образом, цессионарий не имеет права на возмещение морального вреда, которые возник у цедента[27].

В соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Отказывая в удовлетворении апелляционных требований о взыскании неустойки с должника-застройщика, Десятый ААС в своем Постановлении от 6 мая 2016 г.[28] указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного требования ввиду отсутствия государственной регистрации договора уступки права требования: «Уступка права по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Требование о регистрации договора участия в долевом строительстве вызывает необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на получение объекта строительства, но и иных сделок по уступке прав, вытекающих из договора, в том числе уплату убытков, неустойки».

Таким образом, положения о необходимости государственной регистрации договора цессии, если уступка требования имеет место по сделке, требующей государственной регистрации, носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости[29].

Положительная практика снижения размера неустойки

Отменяя судебный акт первой инстанции и уменьшая неустойку должника за просрочку передачи объекта строительства, Десятый ААС в своем Постановлении от 4 апреля 2016 г.[30] указал, что

«При реализации инвестиционного контракта был существенно увеличен объем обязательств ответчика — застройщика в части наличия препятствий для реализации контракта в связи с наличием на земельном участке объектов недвижимости и необходимости их сноса за счет застройщика. Данная информация не содержалась в извещении от 18.07.2009 г. о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного участка.

В связи с чем, сроки начала строительства существенно сдвинулись.

01.11.2012 г. ответчик — застройщик вынужден был обращаться за продлением аренды земельного участка и только решением Арбитражного суда 18 апреля 2013 года аренда была продлена. По факту 6 месяцев застройщик юридически не мог продолжать работы на объекте в связи законной приостановкой действия разрешения на строительство.

Отказ администрации города Подольска в продлении договоров аренды признан судом необоснованным и незаконным.

Продление ответчиком срока действия разрешения на строительство на срок позже окончания договора аренды, свидетельствуют об объективных причинах задержки строительства.

Предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства на срок, не позволяющий по независящим от застройщика причинам, закончить строительство, нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение дохода от реализации объектов строительства.

Ответчик направил в адрес участника долевого строительства уведомление о продлении срока передачи объекта долевого строительства от 05 сентября 2014 года с уведомлением о переносе сроков ввода дома и предложением подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи объекта долевого строительства до 4 квартала 2014 года.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, подтвержденные письменными доказательствами, ответчик является добросовестным участником гражданского оборота».

Таким образом, суд может снизить размер неустойки за просрочку передачи объекта строительства при доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии: добросовестности застройщика, объективных причинах задержки передачи объекта, направленного в адрес участника ДДУ уведомления о переносе сроков передачи с предложением заключить дополнительное соглашения, злоупотребления участниками ДДУ своим правом и др.

Специалисты «Корпорациям и акционерам» оказывают помощь по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде в рамках услуги «взыскание неустойки по договору долевого участия«

Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16

Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15

Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15

Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15

Постановление Десятого ААС от 27 января 2016 г. по делу N А41-73795/15

[5] п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 г. N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ»

Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16

Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15

Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15

Постановление Десятого ААС от 20 апреля 2016 г. по делу N А41-91916/15

Постановление Десятого ААС от 8 апреля 2016 г. по делу N А41-94947/15

Постановление Десятого ААС от 31 марта 2016 г. по делу N А41-94946/15

Постановление Десятого ААС от 25 марта 2016 г. по делу N А41-93603/15

Постановление Десятого ААС от 11 марта 2016 г. по делу N А41-94945/15

Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15

Постановление Десятого ААС от 20 февраля 2016 г. по делу N А41-77487/15

Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15

Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15

Постановление Десятого ААС от 29 января 2016 г. по делу N А41-65444/15

[7] Постановление Десятого ААС от 6 июля 2016 г. по делу N А41-14234/16

[8] Постановление Десятого ААС от 20 июня 2016 г. по делу N А41-14424/16

[10] Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2009 N 24-В09-8, Определение Конституционного Суда РФ от 19.02.2003 N 79-О

[11] Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 N 3352/12 по делу N А40-25926/2011-13-230

Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/

Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15

Постановление Десятого ААС от 20 апреля 2016 г. по делу N А41-91916/

Постановление Десятого ААС от 31 марта 2016 г. по делу N А41-94946/15

Постановление Десятого ААС от 25 марта 2016 г. по делу N А41-93603/15

Постановление Десятого ААС от 11 марта 2016 г. по делу N А41-94945/15

Постановление Десятого ААС от 10 марта 2016 г. по делу N А41-68063/15

Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15

Постановление Десятого ААС от 20 февраля 2016 г. по делу N А41-77487/15

Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15

Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15

Постановление Десятого ААС от 29 января 2016 г. по делу N А41-65444/15

[16] Абз. 1 п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 года N 120

[17] Постановление Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК

[18] Определение ВАС РФ от 27 февраля 2013 года N ВАС-1787/13 по делу N А43-3694/2012

[19] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2015 года по делу N А41-27199/2014

Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15

Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15

Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15

[21] Постановление Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16

Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15

Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15

Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15

[24] Определения ВС РФ от 22 октября 2013 года по делу N 64-КГ13-7 и от 13 января 2015 года по делу N 48-КГ14-12

[25] Постановление Десятого ААС от 16 июня 2016 г. по делу N А41-9391/16

Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16

Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15

Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15

Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15

Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15

Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15

[27] Данная позиция отражена в Постановлении Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16.

[29] См. также: Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

+ 55 = 61